Od 28 kwietnia 2023 r. obowiązek świadectwa energetycznego obejmuje każdą sprzedaż i wynajem nieruchomości – sprzedający lub wynajmujący musi przekazać dokument drugiej stronie przed podpisaniem umowy. Brak świadectwa grozi grzywną do 5 000 zł nakładaną przez organ nadzoru budowlanego. Przepisy nie pozwalają nabywcy ani najemcy zrzec się prawa do otrzymania dokumentu – nawet pisemna zgoda nie zwalnia z obowiązku.
Kogo dotyczy świadectwo energetyczne
Obowiązek dotyczy praktycznie każdego właściciela nieruchomości, który chce ją sprzedać lub wynająć. Świadectwo energetyczne przy sprzedaży i wynajmie jest wymagane dla domów jednorodzinnych, mieszkań, lokali użytkowych, biur, hal magazynowych oraz budynków wielorodzinnych. Jeśli kończysz budowę, dokument dołączasz do zawiadomienia o zakończeniu robót lub wniosku o pozwolenie na użytkowanie – więcej o tym przeczytasz w artykule o świadectwie energetycznym do odbioru domu.
Ustawa przewiduje kilka wyjątków. Kiedy nie trzeba świadectwa energetycznego? Obowiązek nie obejmuje budynków wpisanych do rejestru zabytków, wolnostojących obiektów o powierzchni użytkowej do 50 m², budynków użytkowanych krócej niż 4 miesiące w roku, obiektów tymczasowych użytkowanych do 2 lat oraz gospodarstw rolnych o wskaźniku EP nieprzekraczającym 50 kWh/(m²·rok). Poza tymi przypadkami obowiązek świadectwa energetycznego od 2023 r. jest powszechny.
Jakie kary grożą za brak świadectwa energetycznego
Kara za brak świadectwa energetycznego wynosi do 5 000 zł i nakłada ją powiatowy inspektor nadzoru budowlanego. Sankcja może dotyczyć nie tylko braku dokumentu, ale też przekazania świadectwa nieaktualnego – ważność wynosi 10 lat od daty wystawienia – lub świadectwa niezgodnego ze stanem faktycznym budynku. W 2025 r. przepisy pozostają niezmienione, więc kary za brak świadectwa energetycznego w 2025 r. są takie same jak po nowelizacji z 2023 r.
Notariusz odnotowuje w akcie notarialnym, czy świadectwo zostało okazane. Brak tej adnotacji może być podstawą do roszczeń ze strony nabywcy. Dokument musi być sporządzony przez osobę wpisaną do Centralnego Rejestru Charakterystyki Energetycznej Budynków prowadzonego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii – świadectwo wystawione przez osobę spoza rejestru nie spełnia wymogów ustawy. Sprawdzone świadectwo charakterystyki energetycznej możesz zamówić u certyfikowanego specjalisty.
Świadectwo dla domu, mieszkania i budynku wielorodzinnego
Zakres dokumentu zależy od typu nieruchomości. Właściciele domów jednorodzinnych zamawiają świadectwo energetyczne dla domu jednorodzinnego, właściciele lokali – świadectwo energetyczne dla mieszkania. Dla całych wspólnot i zarządców nieruchomości przeznaczone jest świadectwo energetyczne dla budynku wielorodzinnego. Jeśli nieruchomość pochodzi sprzed kilku dekad, warto zapoznać się z osobliwościami opisanymi w artykule o świadectwie energetycznym dla starych budynków.
Najczęściej zadawane pytania
Czy mogę sprzedać mieszkanie bez świadectwa energetycznego, jeśli kupujący wyrazi na to zgodę?
Nie – nabywca nie może zrzec się prawa do otrzymania świadectwa, a pisemna zgoda nie zwalnia sprzedającego z obowiązku. Notariusz odnotuje brak dokumentu w akcie, co może skutkować roszczeniami i karą grzywny.
Czy świadectwo energetyczne wystawione przed kwietniem 2023 r. jest nadal ważne?
Tak, o ile nie upłynęło 10 lat od daty jego wystawienia i sporządziła je osoba wpisana do rejestru. Starsze świadectwa zachowują ważność, jednak przy przekazaniu muszą spełniać wymogi formalne obowiązującej ustawy.
Kto składa wniosek o ukaranie grzywną i jak przebiega procedura?
Postępowanie wszczyna powiatowy inspektor nadzoru budowlanego – z urzędu lub na podstawie zgłoszenia, np. od nabywcy czy najemcy. Procedura jest administracyjna, a grzywna do 5 000 zł może zostać nałożona bez konieczności angażowania sądu.