Świadectwo energetyczne nowego budynku to dokument wymagany zarówno przy odbiorze inwestycji, jak i przy przekazaniu nieruchomości nabywcy. Deweloper musi dołączyć je do zawiadomienia o zakończeniu budowy, a najpóźniej przy podpisaniu aktu notarialnego przekazać je kupującemu. Nowe budynki muszą spełniać normy WT 2021, w tym wskaźnik EP nie wyższy niż 70 kWh/(m²·rok) dla domu jednorodzinnego. Dla nabywcy to konkretne narzędzie do oceny przyszłych kosztów eksploatacji nieruchomości.
Kiedy deweloper przekazuje świadectwo energetyczne i dlaczego nie może tego pominąć
Od 28 kwietnia 2023 r. deweloper ma obowiązek dołączyć świadectwo charakterystyki energetycznej do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o pozwolenie na użytkowanie. Brak tego dokumentu może skutkować wstrzymaniem odbioru budynku przez organ nadzoru budowlanego, co bezpośrednio opóźnia cały harmonogram inwestycji. Niezgodność parametrów energetycznych z normami WT 2021 oznacza odmowę wydania pozwolenia na użytkowanie.
Przy sprzedaży nieruchomości deweloper jest zobowiązany przekazać nabywcy świadectwo charakterystyki energetycznej najpóźniej w chwili podpisania aktu notarialnego. Nabywca nie może zrzec się prawa do otrzymania tego dokumentu – to uprawnienie chronione ustawowo. Świadectwo energetyczne przy sprzedaży mieszkania od dewelopera nie jest więc formalnością, lecz obowiązkiem egzekwowalnym prawnie.
Wymagania EP i normy energetyczne WT 2021 – co ocenia certyfikat energetyczny nowego budynku
Nowe budynki muszą spełniać wymagania Warunków Technicznych obowiązujących od 1 stycznia 2021 r. Dla domu jednorodzinnego maksymalna wartość wskaźnika EP (nieodnawialna energia pierwotna) wynosi 70 kWh/(m²·rok). Ocena energetyczna obejmuje izolacyjność termiczną przegród (ściany, dach, podłogi, okna), sprawność instalacji ogrzewania, wentylacji, ciepłej wody użytkowej i oświetlenia.
Świadectwo energetyczne dla domu jednorodzinnego zawiera trzy kluczowe wskaźniki: EP, EK (energia końcowa) oraz średni współczynnik przenikania ciepła U przegród. Na ich podstawie można realnie oszacować roczne koszty ogrzewania, chłodzenia i przygotowania ciepłej wody. Dokument sporządza certyfikowany audytor wpisany do centralnego rejestru charakterystyki energetycznej na podstawie projektu budowlanego i dokumentacji powykonawczej instalacji.
Klasa energetyczna nowego domu jako narzędzie porównania ofert deweloperskich
Dla nabywcy klasa energetyczna nowego domu to praktyczny punkt odniesienia przy porównywaniu ofert różnych inwestycji. Im niższy wskaźnik EP, tym mniejsze przewidywane koszty eksploatacji – różnica między budynkiem o EP 40 a EP 68 kWh/(m²·rok) przekłada się na realne oszczędności w perspektywie lat. Świadectwo energetyczne dla budynku wielorodzinnego obejmuje również części wspólne, co jest istotne przy zakupie mieszkania w bloku.
Warto wiedzieć, że świadectwo jest ważne przez 10 lat od daty sporządzenia, chyba że przeprowadzona modernizacja zmieni charakterystykę energetyczną budynku. Obowiązek posiadania dokumentu nie dotyczy m.in. domów o powierzchni zabudowy do 70 m² budowanych na własne potrzeby oraz budynków wolnostojących poniżej 50 m² powierzchni użytkowej.
Najczęściej zadawane pytania
Czy nabywca mieszkania od dewelopera może odmówić podpisania aktu notarialnego, jeśli nie otrzymał świadectwa energetycznego?
Tak – nabywca ma ustawowe prawo do otrzymania świadectwa i nie może się go zrzec. Brak dokumentu przy podpisaniu aktu notarialnego stanowi naruszenie obowiązku ustawowego przez dewelopera.
Co się dzieje, gdy w trakcie budowy wprowadzono zmiany projektowe – czy świadectwo musi uwzględniać stan powykonawczy?
Tak, świadectwo musi odzwierciedlać rzeczywisty stan budynku po zakończeniu budowy, uwzględniając wszystkie zmiany wprowadzone względem pierwotnego projektu. Audytor sporządza je na podstawie aktualnej dokumentacji powykonawczej instalacji.
Czy deweloper ponosi kary za brak przekazania świadectwa energetycznego nabywcy?
Przepisy przewidują odpowiedzialność za niewywiązanie się z tego obowiązku, a notariusz odnotowuje brak świadectwa w akcie notarialnym. Niezależnie od konsekwencji prawnych brak dokumentu może być podstawą do roszczeń nabywcy.