Sprzedający ma obowiązek przekazać świadectwo energetyczne przy sprzedaży nieruchomości najpóźniej w dniu podpisania aktu notarialnego. Brak tego dokumentu grozi karą grzywny do 5 000 zł, a notariusz odnotowuje fakt okazania świadectwa w akcie. Umowa sprzedaży pozostaje ważna, jednak nabywca może dochodzić dostarczenia świadectwa, a w razie odmowy – zlecić je na koszt sprzedającego. Nieaktualne świadectwo (starsze niż 10 lat) traktowane jest tak samo jak brak dokumentu.
Kto ma obowiązek dostarczyć świadectwo i kiedy
Obowiązek przekazania świadectwa spoczywa na sprzedającym i musi być spełniony najpóźniej w dniu zawarcia umowy sprzedaży. Wynika to z art. 11 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków.
Na rynku wtórnym sprzedający musi zadbać o świadectwo we własnym zakresie – jeśli go nie ma, powinien zamówić je przed transakcją. Przy sprzedaży domu lub mieszkania z drugiej ręki nie ma wyjątków od tej reguły. Jeśli interesuje Cię, jak wygląda ten obowiązek w przypadku starszych budynków, warto zajrzeć do artykułu o świadectwie charakterystyki energetycznej dla starych budynków.
Na rynku pierwotnym obowiązek przekazania dokumentu spoczywa na deweloperze – przy podpisaniu aktu przeniesienia własności nabywca powinien otrzymać świadectwo bez dodatkowych kosztów.
Jakie nieruchomości są zwolnione z obowiązku
Część budynków nie wymaga świadectwa nawet przy sprzedaży. Zwolnienia obejmują:
- zabytki wpisane do rejestru zabytków,
- budynki gospodarcze i rolnicze o zapotrzebowaniu na energię nieprzekraczającym 50 kWh/m²·rok,
- budynki tymczasowe użytkowane do dwóch lat.
We wszystkich pozostałych przypadkach – w tym przy typowej sprzedaży mieszkania lub domu jednorodzinnego – świadectwo jest wymagane.
Rola notariusza i akt notarialny
Notariusz ma obowiązek odnotować w akcie notarialnym fakt okazania świadectwa energetycznego. W praktyce oznacza to, że brak dokumentu jest widoczny w treści aktu i może być podstawą do roszczeń nabywcy.
Notariusze coraz rygorystyczniej podchodzą do tego obowiązku. Część z nich odmawia sporządzenia aktu, gdy sprzedający nie okazał świadectwa lub gdy dokument jest nieaktualny. Choć przepisy nie nakazują notariuszowi zablokowania transakcji wyłącznie z powodu braku świadectwa, adnotacja o jego nieposiadaniu naraża sprzedającego na odpowiedzialność.
Brak adnotacji o świadectwie lub świadomość notariusza, że dokumentu nie było, nie unieważnia aktu – umowa sprzedaży pozostaje ważna. Jednak sprzedający nadal ponosi konsekwencje prawne i finansowe.
Kary i konsekwencje za brak świadectwa przy sprzedaży
Za brak świadectwa przy sprzedaży nieruchomości grozi kara grzywny do 5 000 zł, nakładana przez powiatowy organ nadzoru budowlanego. To główna sankcja przewidziana przez ustawę.
Konsekwencje nie kończą się jednak na grzywnie. Nabywca, który nie otrzymał dokumentu, może:
- zażądać od sprzedającego dostarczenia świadectwa po transakcji,
- zlecić sporządzenie świadectwa na koszt sprzedającego, jeśli ten odmówi,
- zgłosić sprawę do nadzoru budowlanego, co skutkuje postępowaniem i nałożeniem kary.
Warto podkreślić, że sama umowa sprzedaży nie jest nieważna z powodu braku świadectwa – transakcja dochodzi do skutku. Ryzyko dla sprzedającego ma jednak wymiar zarówno finansowy, jak i wizerunkowy, szczególnie gdy nabywca zdecyduje się dochodzić swoich praw.
Co się dzieje, gdy świadectwo jest nieaktualne
Świadectwo energetyczne traci ważność po 10 latach od daty jego sporządzenia. Nieaktualne świadectwo traktowane jest jak brak dokumentu – sprzedający, który pokaże notariuszowi przeterminowany dokument, naraża się na te same konsekwencje co sprzedający bez świadectwa w ogóle.
To samo dotyczy sytuacji, gdy nieruchomość przeszła termomodernizację lub znaczące prace modernizacyjne po wystawieniu świadectwa – stary dokument nie odzwierciedla aktualnych parametrów budynku i może zostać zakwestionowany.
Świadectwo a finalizacja transakcji – praktyczne skutki
Brak świadectwa może realnie opóźnić lub skomplikować finalizację transakcji, nawet jeśli nie uniemożliwia jej zawarcia. Dzieje się tak z kilku powodów.
Po pierwsze, banki przy udzielaniu kredytu hipotecznego coraz częściej wymagają świadectwa energetycznego jako części dokumentacji nieruchomości. Jeśli nabywca finansuje zakup kredytem, a sprzedający nie ma dokumentu, bank może wstrzymać decyzję kredytową do czasu jego dostarczenia.
Po drugie, świadectwo to argument negocjacyjny. Budynek z klasą energetyczną A lub B uzasadnia wyższą cenę, ponieważ niskie koszty ogrzewania są wartością dla kupującego. Z kolei klasa F lub G może być powodem do negocjacji w dół – nabywca wie, że czekają go wyższe rachunki i prawdopodobnie kosztowna modernizacja.
Obowiązek sprzedającego w praktyce – co zrobić przed transakcją
Sprzedający powinien sprawdzić, czy posiada aktualne świadectwo energetyczne, zanim wystawi nieruchomość na sprzedaż. Dzięki temu uniknie problemów na etapie podpisywania aktu notarialnego.
Lista kroków do sprawdzenia:
- Upewnij się, że masz świadectwo wystawione nie wcześniej niż 10 lat temu.
- Sprawdź, czy od wydania świadectwa nie przeprowadzałeś termomodernizacji lub innych prac wpływających na charakterystykę energetyczną budynku.
- Jeśli świadectwa nie masz lub jest nieaktualne – zamów nowe przed wyznaczonym terminem transakcji.
- Przynieś świadectwo na podpisanie aktu notarialnego i przekaż oryginał (lub kopię z numerem CHEB) nabywcy.
W przypadku budynków wielorodzinnych warto sprawdzić, czy wspólnota lub spółdzielnia mieszkaniowa posiada świadectwo dla całego budynku – może ono stanowić podstawę przy wystawieniu dokumentu dla pojedynczego lokalu. Więcej na ten temat znajdziesz w artykule o świadectwie energetycznym mieszkania w bloku.
Najczęściej zadawane pytania
Czy nabywca może zrzec się prawa do otrzymania świadectwa energetycznego?
Nie ma możliwości skutecznego zrzeczenia się tego prawa przez wpisanie klauzuli do umowy. Obowiązek przekazania świadectwa wynika z przepisów ustawy o charakterystyce energetycznej budynków i ma charakter bezwzględnie obowiązujący. Klauzula umowna zwalniająca sprzedającego z tego obowiązku nie wywołuje skutków prawnych – sprzedający nadal może ponieść konsekwencje wobec organu nadzoru budowlanego.
Co zrobić, jeśli sprzedający odmawia dostarczenia świadectwa po podpisaniu aktu notarialnego?
Nabywca ma prawo wystąpić do sprzedającego z pisemnym wezwaniem do dostarczenia świadectwa. Jeśli sprzedający odmówi lub nie zareaguje w rozsądnym terminie, nabywca może zlecić sporządzenie świadectwa uprawnionemu audytorowi energetycznemu i obciążyć kosztami sprzedającego. Równocześnie można zgłosić sprawę do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego, który może wszcząć postępowanie i nałożyć grzywnę.
Czy notariusz może odmówić sporządzenia aktu, jeśli świadectwo jest nieaktualne?
Przepisy nie nakładają na notariusza bezwzględnego obowiązku odmowy w takiej sytuacji, jednak notariusz ma obowiązek odnotować w akcie fakt okazania – lub nieokazania – świadectwa. W praktyce coraz więcej notariuszy odmawia przyjęcia przeterminowanego dokumentu jako ważnego, ponieważ nieaktualne świadectwo traktowane jest jak brak dokumentu. Ostateczna decyzja należy do notariusza, który odpowiada za prawidłowość sporządzanego aktu.
Jakie konsekwencje finansowe ponosi sprzedający po zgłoszeniu sprawy do nadzoru budowlanego?
Powiatowy organ nadzoru budowlanego może nałożyć na sprzedającego karę grzywny do 5 000 zł. Ponadto, jeśli nabywca zlecił sporządzenie świadectwa we własnym zakresie z powodu odmowy sprzedającego, może dochodzić zwrotu tych kosztów na drodze cywilnej. W skrajnych przypadkach, gdy brak dokumentu wiązał się z celowym wprowadzeniem nabywcy w błąd co do parametrów energetycznych nieruchomości, możliwe są roszczenia z tytułu wad prawnych lub rękojmi.
Czy świadectwo energetyczne musi być w wersji papierowej, czy wystarczy elektroniczna z numerem CHEB?
Świadectwo może być przekazane zarówno w wersji papierowej, jak i elektronicznej – obie formy są równoważne prawnie. Dokument elektroniczny powinien zawierać numer z Centralnego Rejestru Charakterystyki Energetycznej Budynków (CHEB), który potwierdza jego autentyczność i rejestrację. Notariuszowi wystarczy okazanie dokumentu z tym numerem, choć część notariuszy preferuje wydruk dla celów archiwizacji aktu.