Od 28 kwietnia 2023 r. każdy wynajmujący ma obowiązek przekazać najemcy kopię świadectwa energetycznego najpóźniej w dniu podpisania umowy najmu. Obowiązek dotyczy zarówno mieszkań, domów, jak i lokali użytkowych – niezależnie od długości najmu. Za brak świadectwa grozi kara grzywny do 5 000 zł nakładana przez powiatowy organ nadzoru budowlanego. Najemca nie może zrzec się prawa do świadectwa, nawet jeśli podpisze stosowne oświadczenie w umowie.
Kto i kiedy musi przekazać świadectwo najemcy
Obowiązek spoczywa wyłącznie na wynajmującym – czyli właścicielu mieszkania, domu lub lokalu użytkowego. Świadectwo energetyczne wynajem mieszkania obejmuje każdą formę najmu: długoterminową (12 miesięcy i dłużej) oraz krótkoterminową, w tym platformy takie jak Airbnb czy Booking – choć interpretacja dla najmu krótkoterminowego bywa niejednoznaczna. Wynajmujący przekazuje kopię dokumentu – papierową lub elektroniczną z numerem CHEB – oryginał pozostaje u właściciela.
Ważna zasada: najemca nie może zrzec się prawa do świadectwa. Zapis w umowie zwalniający wynajmującego z tego obowiązku jest nieskuteczny prawnie. Jeśli umowa najmu jest przedłużana, a świadectwo wydane wcześniej jest nadal aktualne (ma mniej niż 10 lat i budynek nie przeszedł termomodernizacji), nie trzeba przekazywać nowego dokumentu.
Świadectwo energetyczne przy najmie – co z blokiem i lokalem użytkowym
W przypadku mieszkania w bloku wielorodzinnym wynajmujący odpowiada za świadectwo energetyczne dla mieszkania, a nie za świadectwo całego budynku – to leży po stronie spółdzielni lub wspólnoty. Oznacza to, że właściciel lokalu musi zadbać o świadectwo swojej konkretnej nieruchomości, zanim podpisze umowę z najemcą. Więcej o tym, kiedy dokument jest wymagany dla lokalu w bloku, znajdziesz w artykule o świadectwie energetycznym mieszkania w bloku.
Obowiązek dotyczy również najmu lokalu użytkowego – biura, sklepu czy magazynu – niezależnie od powierzchni. Agencje i fundusze działające w ramach najmu instytucjonalnego coraz częściej wymagają świadectwa od właściciela jeszcze przed wystawieniem oferty na portalach ogłoszeniowych.
Kara za brak świadectwa i wpływ na relację z najemcą
Brak przekazania świadectwa grozi karą grzywny do 5 000 zł, którą nakłada powiatowy organ nadzoru budowlanego. To jednak nie jedyne ryzyko – najemca może wykorzystać brak dokumentu jako argument do obniżenia czynszu lub, w skrajnych przypadkach, odstąpienia od umowy, zwłaszcza gdy koszty ogrzewania są wyjątkowo wysokie, a klasa energetyczna budynku niska. Świadectwo informuje najemcę o realnych kosztach eksploatacji lokalu, dlatego wynajmujący nie powinien ukrywać złej klasy energetycznej – brak przejrzystości może skutkować późniejszymi sporami. Jeśli nie masz jeszcze dokumentu, możesz zamówić świadectwo charakterystyki energetycznej przed podpisaniem umowy.
Najczęściej zadawane pytania
Czy do wynajmu krótkoterminowego (Airbnb) na 1–2 noce również potrzebuję świadectwa energetycznego?
Przepisy formalnie obejmują każdą umowę najmu, jednak interpretacja dla najmu krótkoterminowego pozostaje niejednoznaczna. Dla bezpieczeństwa warto posiadać aktualne świadectwo – unikasz w ten sposób ryzyka kary i ewentualnych sporów.
Co zrobić, jeśli najemca po podpisaniu umowy żąda świadectwa, którego nie przekazałem?
Powinieneś jak najszybciej uzupełnić ten obowiązek i przekazać kopię dokumentu – papierową lub elektroniczną. Zwłoka zwiększa ryzyko zgłoszenia sprawy do nadzoru budowlanego i nałożenia grzywny.
Czy świadectwo energetyczne ma wpływ na wysokość czynszu, którą mogę zażądać?
Świadectwo nie reguluje prawnie wysokości czynszu, ale klasa energetyczna lokalu wpływa na atrakcyjność oferty. Najemcy coraz częściej zwracają uwagę na koszty ogrzewania, dlatego lepsza klasa energetyczna realnie wspiera wyższą cenę najmu.